ev alqi satqisi bakida

Almaq, yoxsa satmaq üçün əlverişli zamandır?

Devalivasiyanın daşınmaz əmlak bazarına təsirləri

 

2015-ci ildə manatın iki dəfə ucuzlaşması Azərbaycanın mənzil bazarında durğunluğun yaranmasına, mənzillərin qiymətinin kəskin şəkildə aşağı düşməsinə səbəb olub. Bəllidir ki, manatın ucuzlaşması əhalinin sahib olduğu manat vəsaitlərinin alıcılıq qabiliyyətinin zəifləməsi deməkdir. Buna görə də manat ucuzlaşandan sonra mənzil almaq imkanı olan çoxlu sayda insanın imkanları məhdudlaşdı, onlar istədikləri mənzili ala bilmədi. 

Mənzillərin satışının azalmasına və ucuzlaşmasına bazarda satışa çıxarılan mənzillərin böyük əksəriyyətinin qiymətinin dollarla ifadə edilməsi də öz təsirini göstərib. Dollar manat məzənnəsi 0,789 nisbətində olduğu dövrdə manatla qazanılan pulların dollar ifadəsində dəyəri çox yüksək idi. Əhali 100 min dollar dəyəri olan mənzil üçün 79 min manat ödəyirdilər. Lakin manatın 2 dəfə ucuzlaşması ona gətirib çıxartdı ki, 100 min dollarlıq mənzili almaq üçün 79 min yox, 160 min manat lazım gəldi. 

Əhalinin gəliri manatla olduğundan bu qədər vəsaiti toplamaq çətinləşdi. Buna görə də mənzil bazarında qiymətlər sürətlə enməyə başladı. Ucuzlaşmaya baxmayaraq, bu gün mənzil satışında passivlik müşahidə edilir. Bu səbəbdən qiymət azalması o həddə qədər davam edəcək ki, əhali əlindəki pulla mənzil almaq imkanı qazansın. 

Bazar məlumatlarına görə artıq mənzillərin qiyməti bir il əvvələ nisbətən dollar ifadəsində 50 faizə yaxın ucuzlaşıb. Əvvəllər 100 min dollara satılan mənzillər hazırda 50 min dollara təklif edilir. 

Məsələ ilə bağlı apardığımız kiçik bir araşdırma göstərdi ki, daha ucuz olduğu üçün sadə camaatın gücü əsasən, Bakının kənar ərazilərindən ev almağa imkan verir. Binəqədi rayonunun Hökməli qəsəbəsində daşınmaz əmlakçı kimi fəaliyyət göstərən Sabir Ağacanov bildirdi ki, 6 ay əvvəl ilə müqayisədə alıcılıq qabiliyyəti çox aşağı düşüb: “Əvvəllər aya 1-2 ev sata bilirdiksə, indi aya nəinki ev, bir torpaq sahəsi satanda şükür edirik. Son 3 ayda ev satışı edə bilməmişik. Cəmi 2 kiçik torpaq sahəsi satmışam və 1 ev kirayə verə bilmişəm”.

Sabir bildirdi ki, artıq burada 17-18 min manata belə evlər tapa bilərsiz: “Alıcı olmadığından pula ehtiyacı olan satıcılar evlərini dəyər-dəyməzə satışa çıxarır. Bir müştərim 6 ay əvvəl 37 min manat verən alıcını geri çevirdiyi halda indi 25 min manata qoyub, alan yoxdur. Bu dəqiqə Hökməlinin kənar hissələrində 17-18 min manata da evlər tapa bilərsiz. Di gəl ki, alan yoxdur”.

Bakının mərkəzində də vəziyyət fərqli deyil. Hətta alıcıları cəlb etmək üçün bəzi çoxmərtəbəli tikilələrdə çox böyük güzəşt kompaniyalarina start verilib. Son günlər istər televiziyada, istər şəhərin bir çox ərazilərində yerləşdirilən reklamlarda tikinti şirkətlərinin ipoteka krediti ilə və ya uzunmüddətli möhlətlə satışa keçdiyinin şahidi oluruq. Ötən ilin əvvəlindən bəri daşınmaz əmlak bazarında evlərin təxminən 23 faiz ucuzlaşdığı bildirilir.

Ucuzlaşmanın 2016-cı il ərzində də daha 10-15 faiz olacağı proqnozlaşdırılır ki, bu  proses dünya təcrübəsində bir çox dövrlərdə adətən eyni formada yaşanır. Belə ki, ölkədə 8-12 il ərzində ev qiymətləri artır və sonra aşağı düşür. Başqa sözlə desək, iqtisadiyyat inkişaf etdikcə əhalinin gəlirləri artır və nəticə etibarilə alqı-satqı çoxalır. Bu da hər zaman satıcıları daim ən çox pul təklif edən alıcını tapmağa vadar edir və avtomatik olaraq qiymətlər şişir. İqtisadi böhranın əvvəllərində əhalinin pulu azalır, lakin qiymətlər yenə bahalaşmaqda davam edir. Daha sonra tikinti şirkətləri görür ki, alıcılıq qabiliyyəti aşağı düşüb. Bu zaman onlar məcbur qalıb qiymətləri aşağı salır və güzəştli kredit kompaniyaları təşkil edir.

Alqı-satqıdakı qədər qiymət enməsi kirayə bazarında da özünü göstərməkdədir. Düzdür, burada qiymətlər çox aşağı enməyib. Lakin bununla belə bəzi ərazilərdə əvvəlkindən 50 manat aşağı qiymətə belə kirayə evlər tapmaq mümkündür. Məsələn, yay aylarında şəhərin mərkəz hissəsi sayılan “28 may” və “Sahil” metrostansiyaları yaxınlığındakı binalarda orta təmirli kirayə evlərin qiyməti 400 manatdan başlayırdısa, indi bu qiymət 320-350 manata enib. İyul-avqust aylarında mərkəzdə yaxşı şəraitli mənzil kirayələmək istəyən müştərilər ən azı 500 manatından keçməli idisə, indi belə evləri 400-450 manata kirayələmək olar. Təbii ki, nisbətən kənara getdikcə, qiymət bir az da enir. Məsələn, “Nərimanov” və “Gənclik” m/s-lərinin yerləşdiyi ərazilərdə 320 manata 2 otaqlı normal şəraitə malik mənzilləri kirayə götürmək olar.

Mənzillərdən fərqli olaraq isə torpaq bazarında ciddi enmə müşhidə olunmur. Ekspertlər hesab edir ki, 2015-ci il ərzində Bakıda torpaq sahələri 7 faiz ucuzlaşıb. Manatın iki dəfə ucuzlaşmasına baxmayaraq, bu faiz nisbəti elə də böyük fərq hesab edilmir.

Bir sözlə, daşınmaz əmlak bazarına kapital axını dollarla bağlı olduğu üçün bu vəziyyətin hələ bir müddət də davam edəcəyini söyləmək olar. Hazırda mənzil bazarında qiymətlər alıcıların imkanlarına uyğunlaşır. Belə bir dövrdə daşınmaz əmlak yalnız şəxsi istifadə üçün alınır. Mənzil bazarına sərmayə qoymaq istəyənlər isə qiymətlərin sabitləşməsini gözləyir. Çünki indiki qarışıqlıq onların qoyduğu sərmayəni 1 il sonra azalda da bilər. Belə bir şərait yalnız alverçilər üçün yaxşı dövr sayılır. Odur ki, bazarda qiymətlər sabitləşmədən hər hansı qərarın verilməsi düzgün deyil. Çünki müşahidələr göstərir ki, manatın məzənnəsi sabitləşdikdən sonra mənzillər bir qədər də ucuzlaşacaq və sonra qiymətlər sabitləşəcək.